el «DNI» de su vivienda

 

Como para las personas,  también para los inmuebles existe un nº de identificación o datos de localización que son fundamentales para saber con toda seguridad,  a que inmueble  nos estamos refiriendo.

Como identificar o localizar un inmueble?

Una vivienda, una plaza de garaje, un local, una nave industrial, …. un terreno, …?

 

Para identificar un inmueble, unos datos son más importantes que otros,  pero todos son fundamentales.  Vamos a repasarlos:

Identificación registral: Nº de finca registral

Es fundamental a la hora de acreditar la titularidad del bien. Puede cambiar a lo largo de la vida del inmueble.

 

Identificación registral: Nº Idufir  =  Identificador Único de Finca Registral

Nuevo sistema registral de referenciación.   Es propio de la finca y único.

Es un número con 14 dígitos, del 0 al 9,  sin letras ni signos.

 

Identificación catastral: Ref. Catastral

Puede ser Referencia rústica o Referencia urbana pero no tiene porque coincidir con  la clasificación urbanística de suelo.

 

Identificación física: Dirección postal completa

Es importante que además de la calle, el nº de policía, la planta, la puerta, se incluya el número de Código Postal.

El histórico del callejero se puede obtener en el Ayuntamiento o Junta de Distrito Municipal.

 

Identificación urbanística: Cédula Urbanística

Permite conocer  las condiciones urbanísticas definidas en las Ordenanzas Municipales para el inmueble. No es documento vinculante para los Ayuntamientos a efecto de derechos urbanísticos.

 

Es recomendable que todos los datos de un inmueble  coincidan en cada uno de los documentos que nos certifiquen  la identificación del mismo,  ya sea registral, ya sea catastral o de otro tipo.

La trazabilidad de la información también debe ser posible, además de ser clara y sencilla. Entendemos por trazabilidad el poder deducir de un dato (una dirección antigua por ejemplo, o un nº de finca matriz) los datos modificados y actualizados, en  actuaciones posteriores a nuestra inscripción de datos, en el documento correspondiente.

De no ser así ,en  opdv.es , recomendamos solicitar en cada registro la actualización de los datos que han quedado obsoletos.

En los casos más extremos y difíciles de demostrar el cambio o actualización de datos podrá necesitar de la intervención notarial.

La identificación correcta e inequívoca de un inmueble es fundamental para cualquier transacción comercial: la venta, el alquiler, una hipoteca, para la defensa de los derechos de propiedad  o para la simple consulta en los organismos públicos u oficiales.

Recoja estos datos de su vivienda y manténgalos a su alcance para cualquier eventualidad. Es una información fácil de obtener ahora y que le ahorrará tiempo ante cualquier trámite o gestión futura.

 

Superficies de una vivienda

¿Cuantos tipos de superficies tiene una vivienda?, ¿Como se miden?

Hay tres tipos de superficies:

  • Superficie UTIL
  • Superficie CONSTRUIDA
  • Superficie CONSTRUIDA CON PARTE PROPORCIONAL DE ZONAS COMUNES

Según quien mida y para que se mida la  de una vivienda se puede elegir una u otra superficie.

  • La menor superficie es la SUPERFICIE ÚTIL.
  • La superficie intermedia  es la SUPERFICIE CONSTRUIDA.
  • La superficie mayor es la SUPERFICE CONSTRUIDA CON PARTE PROPORCIONAL DE ZONAS COMUNES.

Todas son verdaderas pero no hay que confundirlas porque no saber de cual de las tres superficies estamos hablando, cuando nos referimos a la medición de una vivienda, nos puede llevar a malentendidos con nuestro interlocutor.

Definiciones:

  • Superficie UTIL es la superficie situada entre los muros de nuestra vivienda. No se suma la superficie que ocupan los muros ni los patios.

En pocas palabras es lo que podemos pisar una vez que hayamos entrado por la puerta de casa.

  • Superficie CONSTRUIDA es la superficie que incluye además de la superficie Útil, la superficie que ocupan muros exteriores y tabiques interiores. Sin incluir patios.
  • Superficie CONSTRUIDA CON PARTE PROPORCIONAL DE ZONAS COMUNES es la superficie que incluye además de la superficie Construida la parte proporcional que corresponde a cada vecino, de las superficies de las Zonas Comunes: portal y escalera generalmente.

Cual es la proporción que existe entre unas superficies y otras?

Después de haber analizado muchas viviendas podríamos llegar a la siguiente regla genérica:

1.- Nadie nos libra de coger el metro para saber cual es la SUPERFICIE ÚTIL de nuestra vivienda.

2.- La SUPERFICIE CONSTRUIDA la obtendremos multiplicando la SUPERFICIE ÚTIL por un coeficiente ( entre 1,12 y 1,15)

3.- La SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTE PROPORCIONAL DE ZONAS COMUNES la obtendremos multiplicando la SUPERFICIE ÚTIL por otro coeficiente ( entre 1,25 y 1,30).

Ahora bien, recuerden, es una regla genérica. Hay muchos casos particulares.

Cuales son los casos particulares?

Ponemos algunos ejemplos:

  • Las viviendas unifamiliares solo tienen SUPERFICIE CONSTRUIDA, no tienen ZONAS COMUNES
  • Viviendas nobles o antiguas con muros de gran grosor.
  • Viviendas de lujo con muchas ZONAS COMUNES
  • Su vivienda muy probablemente.

Si duda de que superficie se está hablando en la descripción registral o Escrituras de su vivienda.

Si tiene dudas de que superficie le está vendiendo el promotor.

Si tiene dudas sobre como miden su vivienda en el Catastro.

Y nuestras instrucciones no han sido suficientes ……………….

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